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Si no puede cubrir el pago mensual de su hipoteca, es importante que actúe rápidamente. Para ello, comuníquese con su prestamista y explore opciones para proteger su vivienda, sus finanzas y su crédito.
Un retraso en el pago de la hipoteca, como el retraso en el pago de cualquier préstamo, suele suponer multas o cargos, y, si su pago se retrasa 30 días, su prestamista hipotecario informará la morosidad a las agencias de información crediticia nacionales (Experian, TransUnion y Equifax). Esto hace que aparezca una entrada negativa en su informe de crédito, que permanecerá allí durante siete años.
Incluso un solo pago atrasado puede reducir significativamente sus puntajes de crédito, y los incumplimientos de pago sucesivos pueden tener un impacto acumulativo. El efecto negativo del incumplimiento de pagos disminuye con el tiempo, pero incumplir tres pagos hipotecarios seguidos puede ser motivo para que un prestamista comience la ejecución hipotecaria, que es el proceso mediante el cual se embarga y se revende la vivienda.
Si le preocupa no poder cumplir con un pago de la hipoteca, considere la posibilidad de recurrir a una o varias de las siguientes opciones para evitar los gastos, la preocupación y las consecuencias crediticias negativas de una ejecución hipotecaria. La acción que más se aplique a su caso depende de cuáles son los motivos de su dificultad financiera, si espera que esos desafíos sean temporales o indefinidos, y qué es lo más sensato para usted y su familia.
1. Indulgencia hipotecaria
Si no puede pagar su hipoteca debido a dificultades financieras temporales, puede solicitar a su prestamista una indulgencia hipotecaria, que reduce o incluso suspende los pagos de su hipoteca durante un máximo de 12 meses hasta que pueda reanudar los pagos.
Si le conceden la indulgencia, el prestamista se comprometerá a no realizar la ejecución hipotecaria durante el período de indulgencia. Tenga en cuenta que se espera que realice los pagos suspendidos (o atrasados) durante ese tiempo, generalmente en un pago único o a través de un plan de pago.
2. Refinanciamiento
Si tiene un buen puntaje de crédito, obtener una nueva hipoteca con un pago mensual más bajo podría hacer que los pagos de su casa sean más asequibles. Por lo general, el refinanciamiento funciona mejor si tiene al menos un 20 % de capital inmobiliario (para que pueda evitar el seguro hipotecario sobre el nuevo préstamo) y puede obtener un nuevo préstamo a una tasa de interés sustancialmente más baja que la que tiene en su préstamo actual.
El proceso de refinanciamiento puede demorar semanas o incluso meses, y es probable que tenga que pagar (o financiar) los cargos de apertura asociados con el nuevo préstamo. Si ya ha incumplido pagos de su préstamo actual, esto podría perjudicar sus posibilidades de aprobación de una nueva hipoteca.
3. Modificación de la hipoteca
En el proceso de modificación de la hipoteca, su prestamista hipotecario ajusta permanentemente los términos de su préstamo para que los pagos mensuales sean más manejables. Esto generalmente extiende la duración de su préstamo por varios meses (y pagos), lo que significa que, debido al pago de intereses, el préstamo le costará más de lo que costaba en virtud del cronograma de pagos original. Es posible que esto le parezca un negocio justo si espera conservar su hogar.
Los prestamistas no están obligados a conceder modificaciones en las hipotecas y, por lo general, lo hacen para los clientes con un historial de crédito sólido que pueden demostrar que serán capaces de mantenerse al día con los pagos en virtud de los términos del nuevo préstamo.
4. Venta de la vivienda
Si la vivienda vale más de lo que usted debe, venderla puede ser lo más sensato desde el punto de vista financiero. En los mercados inmobiliarios actuales, una vivienda en buenas condiciones puede venderse relativamente rápido.
Solo tenga en cuenta que cualquier incumplimiento en los pagos de la hipoteca, incluso durante un proceso de venta acelerado, puede tener un impacto negativo significativo en sus puntajes e informes de crédito. Si es posible, intente mantenerse al día con todos sus pagos mientras tramita la venta de su vivienda.
5. Alquiler de la vivienda
Si puede mudarse con amigos o familiares sin costo o por un costo bajo, alquilar su vivienda podría ser una buena opción siempre que pueda cobrar un alquiler suficiente para cubrir los pagos de la hipoteca. Antes de convertirse en arrendador, tenga en cuenta lo siguiente:
- Como arrendador, normalmente pagará mayores costos de seguro de la propiedad.
- Usted seguirá siendo financieramente responsable del mantenimiento y las reparaciones del hogar.
- Tendrá que coordinar el reembolso de los pagos de la hipoteca que no realice mientras establece el alquiler.
Además, si se produce la ejecución hipotecaria después de haber alquilado la propiedad, los inquilinos podrían tener motivos para demandarle.
6. Venta en descubierto
En una venta en descubierto, el prestamista se compromete a permitirle vender su vivienda y a aceptar el monto de la venta (incluso si es menor que lo que usted debe) a cambio de liquidar su préstamo. Al igual que otras liquidaciones de préstamos, una venta en descubierto aparecerá como una entrada negativa en su informe de crédito y probablemente reducirá sus puntajes de crédito.
Una venta en descubierto afecta menos al crédito que una ejecución hipotecaria y puede ayudarle a evitar el pago de un fallo de deficiencia (un tipo de multa que se otorga a los prestamistas en algunos estados cuando la garantía de un préstamo vale menos que el monto de la deuda). Sin embargo, tenga en cuenta que algunos estados consideran que los fallos de deficiencia condonados son ingresos gravables.
7. Acuerdo de escritura en lugar de ejecución hipotecaria
En virtud de un acuerdo de escritura en lugar de ejecución hipotecaria, usted acepta desalojar la vivienda y entregar las llaves al prestamista hipotecario a cambio de que este lo libere de sus obligaciones en torno a la hipoteca. Esto puede ser menos costoso y llevar mucho menos tiempo que el proceso de ejecución hipotecaria, e incluso puede incluir un acuerdo de "efectivo por llaves", que le da algo de dinero para pagar un nuevo lugar donde vivir.
Como forma de liquidación de deuda, un acuerdo de escritura en lugar de ejecución hipotecaria tiene consecuencias negativas para su crédito, pero suelen ser más leves que las de la ejecución hipotecaria.
En resumen
Tener dificultades para pagar su hipoteca o cualquier otra factura nunca es agradable, y tampoco lo son todas las opciones mencionadas anteriormente. Algunas pueden obligarle a renunciar a su casa, otras pueden perjudicar su crédito y unas pocas hacen ambas cosas. Pero si está en "modo supervivencia", a veces, lo mejor que puede hacer es intentar limitar el daño y elegir la opción que lo deje en la mejor posición para volver a empezar.
Por muy grave que sea su panorama financiero, ser decisivo y proactivo puede ayudarle a evitar la ejecución hipotecaria o quiebra y permitirle la posibilidad de recuperarse, ya sea en su casa actual o en otra que pueda adquirir más adelante. Tener una idea clara de su situación financiera puede ayudar. Puede obtener un monitoreo de crédito gratuito de Experian para ayudarle a comprender los factores que afectan su crédito y cómo puede mejorarlo, incluso en tiempos difíciles.