¿Qué tipo de préstamo hipotecario es mejor?

¿Es un préstamo convencional adecuado para mí?

Un préstamo convencional es el tipo de hipoteca más común y el que generalmente le viene a la mente cuando piensa en un préstamo hipotecario. Son ofrecidos por casi todos los prestamistas hipotecarios. A diferencia de los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration, FHA) o del Departamento de Asuntos de Veteranos (Veteran Affairs, VA), los préstamos convencionales no están respaldados por el gobierno.

Qué debe tener en cuenta al obtener un préstamo hipotecario convencional

Los préstamos convencionales son ideales para los prestatarios que tienen un ingreso estable y un historial de empleo documentado. Por lo general, no puede acceder a un préstamo convencional si tiene un puntaje de crédito inferior a 620. Los prestamistas también analizan su relación deuda‑ingresos (debt-to-income, DTI) y, si más del 36 % de sus ingresos mensuales se destinan a pagos de deuda, es posible que no reciba la aprobación.

Los préstamos convencionales solían requerir un pago inicial del 20 %, pero ahora muchos prestamistas permiten menos si el prestatario tiene un buen crédito e ingresos sólidos. Técnicamente, el pago inicial puede ser tan bajo como el 3 % en un préstamo convencional, pero si no realiza un pago inicial de al menos el 20 %, tendrá que pagar un seguro hipotecario privado (private mortgage insurance, PMI) hasta que el saldo de la hipoteca sea del 80 % o menos del valor de la vivienda. También podría tener que pagar una tasa de interés más alta si realiza un pago inicial bajo. Pagar el PMI mensual y una tasa de interés más alta aumentará el costo general de su hipoteca, por lo que debe sopesar si vale la pena realizar un pago inicial más bajo.

¿Es una hipoteca asegurada por el gobierno la opción correcta?

Algunos tipos de préstamos respaldados por el gobierno tienen criterios de préstamo más indulgentes que los préstamos convencionales. Los principales que verá son préstamos de la FHA, el USDA y el VA.

Préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA)

Los préstamos de la FHA están respaldados por la Administración Federal de Vivienda, y su propósito es ayudar a las personas que deseen comprar una vivienda por primera vez y no califiquen para obtener un préstamo convencional. Los criterios de préstamo son más flexibles y con menos requisitos de puntaje de crédito e ingresos. El pago inicial puede ser tan bajo como el 3.5 %, pero, a diferencia de una hipoteca convencional, es posible que tenga que pagar un seguro hipotecario mientras el préstamo esté vigente. Las tasas de interés de los préstamos de la FHA a menudo son un poco más altas que las de los préstamos convencionales, ya que los estándares de préstamos son menos estrictos.

Préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA)

El Departamento de Agricultura de los EE. UU. ofrece préstamos hipotecarios a compradores de viviendas de ingresos bajos y medios en áreas rurales elegibles. El USDA tiene un programa de préstamos directos solo para estadounidenses de bajos ingresos, con tasas de interés extremadamente bajas y sin tener que realizar un pago inicial. También ofrece un programa de garantía en el que respalda los préstamos otorgados por prestamistas locales (similar a un préstamo del VA o la FHA). Estos préstamos permiten un pago inicial nulo y ofrecen tasas bajas, pero es posible que tenga que pagar un seguro hipotecario.

Préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA)

Un préstamo VA está respaldado por el Departamento de Asuntos de Veteranos y es un préstamo hipotecario específicamente para miembros y exmiembros del servicio militar, y familiares elegibles. Estos préstamos hipotecarios permiten un pago inicial nulo sin seguro hipotecario privado, y las tasas de interés son generalmente más bajas que con los préstamos convencionales. Para calificar, debe proporcionar una prueba de ingresos estables que demuestre que puede pagar el préstamo y debe obtener un Certificado de elegibilidad del VA.

Qué se debe tener en cuenta al obtener un préstamo hipotecario asegurado por el gobierno

Si no califica para un préstamo convencional, o si su prioridad es obtener un préstamo con el pago inicial más bajo posible, los préstamos asegurados por el gobierno pueden ser una excelente opción. Son ideales para prestatarios elegibles con pocos ahorros en efectivo.

Los préstamos asegurados por el gobierno también son una buena opción para los compradores de vivienda con mal crédito. Un préstamo de la FHA permite puntajes de crédito de 580 o más con un pago inicial del 3.5 % y, a veces, permite puntajes de crédito tan bajos como 500 con un pago inicial del 10 % o más. Si bien los préstamos del VA no tienen un puntaje de crédito mínimo oficial, la mayoría de los prestamistas requieren un puntaje de alrededor de 620. Los préstamos del USDA suelen requerir un puntaje de 640 o más, y no puede ganar más de un monto determinado (según su ubicación).

Tenga en cuenta que no todos los prestamistas ofrecen préstamos respaldados por el gobierno. Deberá investigar a los prestamistas locales y en línea para encontrar los que ofrecen estos préstamos y comparar las tasas antes de decidirse por uno.

¿Cuándo es un préstamo hipotecario "jumbo" la opción correcta?

Los préstamos convencionales a veces también se denominan préstamos conformes, lo que significa que "cumplen" con los límites gubernamentales que tienen como objetivo mantener estable el mercado inmobiliario. Los préstamos que exceden este monto se denominan préstamos no conformes, o préstamos jumbo, pero lo que califica como un préstamo jumbo puede variar ampliamente según la ubicación. Esto se debe a que, en los mercados populares en áreas como San Francisco, la casa promedio cuesta mucho más que en áreas como el Medio Oeste. Sin embargo, en la mayoría de las regiones, un préstamo jumbo es cualquier préstamo que supere los $484,350.

Qué se debe considerar antes de obtener un préstamo hipotecario jumbo

Debido a que un préstamo jumbo es, por definición, un préstamo hipotecario grande para una vivienda costosa, en realidad es solo para prestatarios que tienen ingresos altos y pueden realizar cómodamente los pagos de préstamos grandes.

Los criterios de préstamo para los préstamos hipotecarios jumbo suelen ser más estrictos que para los préstamos convencionales. Por lo general, necesita un puntaje FICO^® Score^{☉ ☉} de al menos 700, y la mayoría de los prestamistas quieren ver que sus cuentas bancarias tengan suficiente dinero como para cubrir entre 6 y 12 pagos mensuales. Los prestatarios de préstamos jumbo a menudo necesitan realizar un pago inicial de entre el 15 % y el 30 % para garantizar el préstamo.

¿Debo obtener un préstamo con tasa fija o una hipoteca con tasa ajustable?

Existen dos tipos de tasas de interés para las hipotecas: la tasa fija y la tasa ajustable. Las hipotecas con tasa fija tienen una tasa de interés y un monto de pago durante la vigencia del préstamo.

Las hipotecas con tasa ajustable (adjustable-rate mortgages, ARM), por otro lado, tienen un período introductorio en el que la tasa de interés permanece igual y a menudo es menor que una tasa de porcentaje anual (annual percentage rate, APR) de tasa fija. Sin embargo, después de un período predeterminado, se vuelve variable. Por ejemplo, con una ARM de 5/1, la tasa de interés se fijaría durante los primeros cinco años y luego se ajustaría cada año después. La tasa se ajusta de acuerdo con las condiciones del mercado, por lo que podría subir o bajar. Hay límites respecto de lo que puede subir, pero puede hacer que su pago mensual sea impredecible.

Esta es una manera fácil de averiguar qué tipo de tasa de interés es mejor para usted. Si va a permanecer en su vivienda a largo plazo, una hipoteca con tasa fija suele ser mejor, ya que proporciona previsibilidad durante décadas. Sin embargo, si planea permanecer en la vivienda solo por unos pocos años, una ARM podría ahorrarle dinero si se muda antes de que llegue el período de ajuste, ya que la tasa inicial suele ser más baja que una hipoteca típica de tasa fija.

¿Debo elegir una hipoteca de 30 o de 15 años?

Las hipotecas generalmente le proporcionan varias opciones de plazos diferentes, pero las dos más comunes que encontrará son las de 30 y 15 años. Hay algunas cosas importantes que debe saber al elegir su plazo.

Primero, cuanto más corto sea su plazo, mayor será su pago mensual porque tiene menos tiempo para cancelar el préstamo. Sin embargo, una gran ventaja es que también significa que pagará menos intereses durante la vigencia del préstamo, ya que está saldando la deuda más rápido, a veces decenas de miles de dólares menos. Además, las tasas de interés son más bajas en los préstamos a corto plazo.

Al decidir sobre el plazo de su hipoteca, piense en cuánto puede pagar cada mes. Si tiene un ingreso alto y estable, y muchos ahorros, es posible que se sienta cómodo con un plazo de 15 años. Sin embargo, si sus ingresos son más bajos o inconsistentes, o simplemente desea el pago hipotecario más bajo posible, un plazo de 30 años podría ser mejor. Tenga en cuenta que, generalmente, puede realizar pagos hipotecarios adicionales o abonar más siempre que realice un pago, por lo que podría pecar de precavido y obtener un plazo más largo, pero pagar de más cuando pueda. Eso le ayudará a cancelar el préstamo más rápido y gastar menos en pagos de intereses durante la vigencia de la hipoteca.

Consulte su puntaje de crédito.

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